广州旧城改造国企成主导，或将破解黄金地段旧改“老大难”

广州旧改全面开花，火爆的不只是旧村项目，旧城改造也在发力。从去年年末起，鱼珠旧城、南洋电器厂改造的相继招商，我们可以明显感受到广州城改也在提速。

旧城改造迎来巨大政策红利。近年来，城镇老旧小区改造逐步上升到国家高度，旧城改造由此迎来巨大政策红利。

去年7月，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》出台，指出到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

随后，广东发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，明确2021年全省开工改造不少于1300个城镇老旧小区。

此外，《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》文件出台，广州提出推进285个旧街区改造项目。

而在多条政策加持下，去年广州旧城改造的成绩斐然，创新推动第一批16个旧城混合改造项目，老旧小区微改造项目新开工155个。

国企操刀城改，拒绝“老大难”?

回看广州旧城改造历程，从早期的开发商大量涌入，到2012年由政府主导改造，降低了市场参与度;2015年开始探索微改造，再到近年提出的“中改造”等概念，广州的旧城改造也因此有了更多操作思路与空间。

众所周知，多数旧城改造项目处于市中心区域黄金地段，周边配套相对成熟，拆迁成本高昂，再加上严苛的土地建设和规划标准，降低了开发商的积极性。然而只由政府主导进行的项目，则多数出现改造进度缓慢的情况，旧城改造因此成了“老大难”。

不过，僵局或将迎来破解。在《广州市城市更新"中改造"项目实施操作指引》文件中，明确了片区综合改造策划主体，即由具备地产开发、旧改操盘或工程建设项目管理经验的市或区属国企负责。

而让拥有一定经验的国企来操刀，一来改造资金和效率有了保障，减轻政府财政压力;二来在规划设计、招商引资方面也更有优势。

旧城改造项目“先头兵”

在广州三年实施计划中，只有1个是全面改造，其余5个均采取混合改造(中改造)。

下面，我们来看看这批旧城改造项目“先头兵”的情况。

1.石化大院旧城改造

石化大院，坐落于黄埔区石化路166号大院，毗邻地铁5号线首发站文冲站，现状建筑面积约18万平，大院周边生活配套设施完善。

2018年底，经广州开发区国资局批复同意，确定由黄埔区属国企科学城集团负责推进石化大院旧城改造项目。据了解，石化大院实施改造需要展开两轮居民征询。而在2019年4月，项目以95.68%同意率通过了第一轮改造意愿征询，此后便一直没有新进展。

值得注意的是，该项目拟通过改造建成集住宅、商业购物、教育资源一体化的新型城市综合社区。

2.港湾一村、二村改造

港湾一村、二村位于黄埔老城区，东起港湾路，南至中山大道，西至规划城市主干道，北至港湾西三街小区，紧邻地铁5号线大沙地站。港湾一村、二村建于上世纪八九十年代，是广州港的职工宿舍，周边居民改造欲望强烈。

2019年，黄埔区将该项目纳入了区城市更新年度计划，同年同年7月港湾一村、二村启动了改造意愿表决工作，最终同意率超过90%。去年6月4日，项目控规调整公示。

目前，港湾一村、二村改造项目完成了实施方案编制工作，正报送区城市更新局审批。

3.广州市直管公房改造

广州市直管公房改造(天成路、得胜岗、万寿路、万松园地块跨区平衡)项目虽然纳入了广州市三年实施计划，但目前暂未有改造动态传出。

广州市直管公房位于海珠区江南西商圈，其多数建筑结构老旧，户型面积较小。2019年9月，由珠江租赁负责市套直管公房品质化改造，并以低于市场租金的价格将这批空置房源供应给了公共服务行业群体。

据相关媒体报道，对于拆迁还是原地改善，项目改造范围内的不少居民希望采取微改造的方式。

4.鱼珠旧城改造

鱼珠旧城坐落于鱼珠码头，是广州规划的新CBD黄埔临港经济区的核心区域之一。作为2009年市“三旧”改造政策实施后首个获批的城改项目，鱼珠旧城在2011年便启动了改造相关工作，直到2017年才进行拆迁，这期间实质改造进度缓慢。

去年12月29日，该项目公开选择改造主体(土地使用权人)。据招商公告显示，鱼珠旧城改造范围内现有居住人口1657人，现状总建面9.4万平。此次公开招商也布置了任务表，即要求开发商在两年内完成有关地块拆迁工作，五年内完成项目建设、回迁与异地安置。

值得注意的是，鱼珠旧城改造采用“熟地出让”原则，前期由政府负责土地收储，后期招标确定负责拆迁安置以及改造范围内土地使用权的开发商。

5.金鸿顺地块全面改造

金鸿顺地块位于越秀区北京路高第街以南，地块涉及两条骑楼。而由于历史遗留问题，金鸿顺地块变成了北京路繁华商圈中的一块烂尾地。

2004年广州金鸿顺地产公司从越秀城建手中拿到项目土地证后，金鸿顺公司便一直在想方设法推进改造事宜。而从2007年起，开发商又陷入了与住户打官司的拉锯战中，先是居民对地块权属争议问题，后为了保住周边骑楼建筑不被拆，居民多次上访。彼时的开发商打赢了官司，却又因为《广州市北京路骑楼街保护规划》文件确定了骑楼为核心保护建筑，项目难以拆下去，改造工作也因此搁置到现在。

去年市工作方案(66号文)以及一份未公开的旧城改造文件，均将金鸿顺地块改造纳入到了广州城市更新三年实施计划中，也引发了对项目重启的关注。

事实上，近几年“远离老破小”的声音就没停过，而在旧改利好的加持下，广州旧城改造项目能否实现逆袭，值得期待。就布局大湾区旧改市场的各大企业而言，面对全省旧改项目的加速推进，迅速把握区域行业热点，积累项目实操经验，全面防控项目各流程风险等等，仍然是2021年推进旧改项目进展的重中之重。