民法典建设工程司法解释不得不知的五大重点

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》(法释〔2020〕25号)于2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，2020年12月29日正式公布，2021年1月1日与《中华人民共和国民法典》一同施行。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2004〕14号)、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》(法释〔2018〕20号)废止。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》(法释〔2020〕25号)(以下简称新《建设工程司法解释》)在原有司法解释的体系上进行了继承、修改与完善，使其更符合时代背景与司法实践。主要特征为以下几点：

一、严格禁止阴阳合同，维护招投标公平

在阴阳合同、黑白合同的问题上，新解释沿用了旧解释的规定，仍持禁止与打击的态度。新《建设工程司法解释》第二条规定：“招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容，与中标合同不一致，一方当事人请求按照中标合同确定权利义务的，人民法院应予支持。招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款，一方当事人以该合同背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的，人民法院应予支持。”该条旨在维护招投标环境的公平与秩序。若当事人双方另立合同，私下达成协议，人民法院仍按招投标合同明确双方权利与义务。

二、工程质量责任采用严格责任原则

新《建设工程司法解释》第十二条规定：“因承包人的原因造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，人民法院应予支持。”相较旧解释中“因承包人的过错”，新解释采用严格责任原则，不再以主观过错为构成要件。从某种程度来说，承包人的责任扩大了。承包人对于工程质量承担重要义务，在客观实践中也难以区分工程质量问题是否存在主观过错。新司法解释的修改更符合实践，人民法院也能做出更为明确的判决。

三、扩大装饰装修工程拍卖条件，统一优先受偿权适用范围

新《建设工程司法解释》第三十七条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”对比旧解释，变动的主要内容为修改了适用优先受偿权的条件，从原来的“装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的“除外情形，修改为“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”适用条件，这意味着只要装饰装修工程具备折价或拍卖条件，承包人即可主张该工程的优先受偿权，而不论是否为发包人所有。

比如，发包人为承租人的，同时房屋所有权人为另案被执行人，另案已经在拍卖房屋所有权，此时的装饰装修价值就具备折价或拍卖条件，所以可以一并处置。装饰装修工程一般依附于已经完成或基本完成的建筑物之上，该工程只要具有折价或拍卖条件，均可进行拍卖、变卖。可以预见具备折价或拍卖条件的判断标准系未来实践中的重要争议点，有待进一步地明确与界定。

四、建设工程价款优先受偿权期限由六个月调整为十八个月

新《建设工程司法解释》第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”该条款系新解释中最重要最大的变化。旧解释规定“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

承包人的优先受偿权仅在短短六月之内便要行使，而在工程实践中，工程价款数额通常较大，工程款的结算手续繁多，周期较长，往往工程款的结算手续尚未完成，优先受偿权的行使期限已经届满。新司法解释针对这一问题，延长了优先受偿权的时效，将六个月延长至三倍，即十八个月，更有利于承包人维护自身的合法权益。此外，新司法解释规定的是“最长不得超过十八个月”，因此在司法实践中是否必然当然适用十八个月仍有待进一步明确。

五、部分条款被民法典吸收，更具体系化

旧解释中有关无效建设施工合同等条款被民法典吸收与完善。《民法典》第七百九十三条规定：“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。建设工程施工合同无效，且建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：(一)修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用;(二)修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责任。”

此外，新《建设工程司法解释》第二十四条进一步规定：“当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。”上述规定针对建设工程施工合同无效的法律后果进行了部分修改，承包人有权参照实际履行的合同关于工程价款的约定获得折价补偿。