南京印发《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》：正面清单无须办理消防审验！

月子会所、托育机构、小型诊所3种新业态可以实现功能互换，非规划核心风景区可增设服务游客的商业设施……日前，江苏省南京市印发《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》(以下简称《办法》)，方便改变使用功能的既有建筑改造项目办理消防审验手续，进一步激发城市存量建筑发展活力，助力城市有机更新。

《办法》结合新的政策导向，对正面清单进行扩充：包括商业互换增加月子会所、托育机构、诊所等新业态;可利用风景区(非规划核心景区内)配套用房增设服务游客商业设施;允许政府所有的文化设施、社会福利与保障设施增加商业服务配套设施。如项目属正面清单，无需征求规划和自然资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案。

《办法》同时对负面清单进行了进一步规范：包括将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓;将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危险废物存储等功能;将地下车库、交通通道改为他用;通过封闭架空层、增加隔层等方式增加建筑面积进行使用。如项目属负面清单，建设主管部门可直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。

此外，《办法》还将原正面清单中的“利用既有建筑增加文化展示、民生设施、公益性服务等功能”移入函询情形，解决了以往名词定义模糊、增加面积比例难以界定、实际难以操作的问题。

相关负责人表示，《办法》实施后，函询时间节点由竣工验收消防备案阶段前提前至开展工程设计前，避免后置把关造成企业“走弯路”，导致经济损失。功能变更确认意见成为建设单位办理消防审验手续和施工许可的前置条件，建设主管部门对功能变更属于负面清单或者未取得规划和自然资源部门确认意见的既有建筑改造项目，不予办理施工许可手续，可避免企业盲目投资，降低企业风险。

既有建筑改变使用功能的，申报消防手续如下：

1、功能转换属于正面清单的，无需征求规划资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案;

2、功能转换属于负面清单的，无需征求规划资源主管部门意见，建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案;

3、其他建筑改变使用功能的，由房屋产权方或建设单位在开展方案设计前提出申请，规划资源主管部门出具意见，建设主管部门根据确认意见受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。未取得规划资源主管部门意见擅自施工造成无法办理后续消防审验手续、进而无法投入使用的，由房屋产权方或建设单位自行承担相应经济损失和法律后果。

哪些情形属于正面清单?

1、商业、办公(行政办公及工业、研发等企业办公除外)建筑内部的业态调整或者互换，包括：商店、办公、酒店、旅馆、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房、月子会所、培训机构、托育机构、金融保险服务、眼科、口腔、体检、美容、诊所、宠物医院等;

2、各级人民政府为主体所有或者管理的公共服务设施如：教育设施、医疗设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施等建筑内部(除社区用房、物管用房、农贸市场外)，在保证主体功能的前提下增加商业服务配套设施的;

3、利用住宅从事创新创业活动，不产生光、电、音等干扰的，如：民宿、文化创意、咨询设计、电子商务、投资基金等;

4、利用风景区(非规划核心景区内)配套用房，增设服务游客的商业设施;

5、工业厂房、仓储建筑增加物流功能或建筑功能相互调整的; 6、其他同一规划用途下建筑内部经营业态的调整。

哪些情形属于负面清单?

1、未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的;

2、利用住宅建筑改为有安全、噪声、光、油烟污染问题、严重影响周边环境的项目，包括：餐饮、机械加工、建材库房、宠物医院、娱乐场所、棋牌室、健身房、游泳馆等;

3、未经批准擅自将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能的;

4、社区用房、物管用房、农贸市场改做他用的;

5、未经批准擅自将地下车库、交通通道改做他用的;

6、未经批准擅自封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用的;

7、利用违法建设整体或部分进行使用的; 

8、其他明显与建设工程规划许可用途不符的。

哪些情形属于变更申请函询清单?

1、利用既有建筑改为养老设施、教育设施、文化设施、租赁住房、众创空间、现代服务业、小企业创新基地等;

2、工业、研发建筑内部增加餐饮、商场、超市、健身房等配套设施的;

3、历史建筑、文物保护建筑内部改造，改变现有功能的;

4、行政办公及工业、研发等企业办公建筑内部改造，改变现有功能的; 5、其他不涉及土地用途和不动产登记用途调整的。