多地新一轮“城市更新”政策落地，吸引社会资本参与城市更新重点项目！

自2021年以来，“十四五”规划明确提出城市更新行动，首次写入政府工作报告等利好加持下，城市更新已经成为房地产行业的高频词。据研究中心数据显示，80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业已经达到超百万方的规模。

2021年以来，城市更新步伐加快，多地因地制宜构建城市更新体系，热点城市接连发布城市更新指导文件。专家指出，城市更新将释放巨大的投资空间。今年6月以来北京、天津、上海、广州、深圳、珠海、重庆等各地城市更新政策不断落地，新一轮城市更新潮已来临，城市更新在未来很长一段时间依然会是房企争夺的热门赛道。

多地加入城市更新大潮

6月份以来，多地新一轮“城市更新”政策纷纷落地。

6月2日，上海宣布率先成立全国最大城市更新基金，落地规模达800亿元，定向投资旧区改造和城市更新。

6月3日，珠海市方面消息显示，市政府常务会议审议并原则通过《珠海经济特区城市更新管理办法(修订草案)》。

6月10日，北京发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》。

6月11日，深圳市规划和自然资源局召开《深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》(草案)公示媒体通气会，就公众关注的产业、交通、住房、教育等热点，以及如何调整目标、编制规划等作出了回应。

6月11日，广州市住房和城乡建设局也发布了有关《广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目中小户型住房配置的意见(征求意见稿)》，从住宅配置、规划复建、方案审批等方面对城市更新旧村庄全面改造项目做出批示。

日前印发的《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》显示，进一步推进老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作。城市更新项目主要包括老旧厂区、老旧街区(包含相应老旧房屋老旧小区改造提升)和城中村等存量片区的城市更新改造项目，以及市、区人民政府主导的补齐基础设施短板和完善公共服务设施项目。

《重庆市城市更新管理办法》明确城市更新主要内容包括完善生活功能、补齐公共设施短板，完善产业功能、打造就业创新载体，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道，完善人文功能、积淀文化元素魅力，完善安全功能、增强防灾减灾能力。鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业。

中指研究院重庆公司分析认为，在土地出让政策规定、一定条件下的建筑面积支持、跨项目统筹、按规定享受相关财税扶持政策、优秀项目评价等方面，重庆发布的城市更新政策力度较大，社会资本参与城市更新的积极性有望提高。业内人士指出，城市更新项目多位于核心区，房企可以借此参与核心区域的项目建设，性价比较高。

城市更新成房企必争之地

在政府的支持下，城市更新项目未来将持续增多，将成为房企拿地的主要来源之一。

易居企业集团CEO丁祖昱曾表示，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场。城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。

对房地产而言，行业已从增量市场逐步向存量市场转变，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓宽获地渠道，已然成为房企的必争之地。

据克尔瑞研究中心数据显示，80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业已经达到超百万方的规模。而在TOP50上市房企中有88%的房企参与过城市更新改造，形成规模的房企占比也高达65%。

以2020年位于城市更新规模第一梯队的房企为例，包括佳兆业、恒大、富力、融创、保利和时代这6家房企，城市更新潜在总建面均大于5000万平方米，其中佳兆业处行列之首，城市更新项目对应未来可售建面达1.08亿平方米。截止2020年年报发布，富力则已签约合作城市更新项目规划总建面超8000万平方米。

可见，在三道红线的监管调控下，房企资金压力不减，城市更新不论是作为多元化拿地渠道，还是降低拿地成本，提升利润空间的手段，都是房企争夺的热门赛道。

但需要注意的是，城市更新仍存在开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等风险。

房企上市公司布局

梳理上市公司公告发现，不少上市公司联合各方资源，积极参与城市更新项目。

中国交建公告，6月28日公司董事会审议通过了《关于中交城投与中交房地产投资贵阳市人民大道(云岩段)城市更新综合改造项目的议案》。该项目位于贵阳市云岩区核心区域，属于贵阳市城市更新项目，采用“城镇低效用地再开发”的模式，包括项目规划设计策划、安置复建、基础设施及公共服务设施建设、房屋建设投资、产业发展服务管理等。项目公司成立后，资本金缴纳按实际所需按时注资，在城市更新改造成本不高于34亿元的情况下，首笔资本金约6.8亿元，剩余资本金17.7亿元预计在2021年底根据拆迁进度实缴到位，股东各方以现金按比例实缴出资。

深圳天健集团7月1日晚间披露的投资者关系活动记录表显示，公司积极推进极富潜力的一批城市更新项目的前期工作。其中，罗湖金翠城市更新项目共拆除重建用地面积预计为34521平方米，项目更新后，配套包括住宅、新型产业园区。龙华华富工业区项目拆除重建用地面积预计为52923.4平方米，项目更新后，配套包括住宅、商业等。项目地处龙华产业转型升级的重要区域，目前明确项目合作模式，公司积极推进相关工作。

银宝山新积极寻求合作方。公司近日公告，公司董事会审议通过了《关于银宝山新城市更新单元项目拟通过公开招商征集项目合作方的议案》，同意公司通过产权交易机构公开招商征集项目合作方，选取一家实力雄厚、具有产业园综合开发运营经验的开发商作为合作方，推动石岩城市更新项目工作，改善公司资金及利润状况。

中原地产首席分析师张大伟表示，通过城市更新项目，房企可以参与核心区域的项目建设，性价比较高。目前，在不少热点城市通过土地招拍挂的方式成本较高，且一些地块的位置较偏，而城市更新项目大多位于核心区。

业内人士指出，房企结合自身优势不同程度进入了城市更新领域。其中，深度参与广东省“旧城镇、旧厂房、旧村居”改造的房地产企业实现了增长。了解当地文化的深耕型房企相对具有优势。

市场将迎10万亿元大赛道

事实上，城市更新对房企来说已是一片广阔的蓝海。

住建部统计数据显示，截至今年上半年，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于北上广深四大一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

据测算，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大赛道。

今年4月国务院常务会议上，确定加大城镇老旧小区改造力度，其中，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。重点改造2000年以前建成的老旧小区的量，大概有30亿平方米。