我国超高层建筑有哪些?发改委500米限高令对在建摩天大楼有什么影响?

去年住建部、国家发改委联合发文“一般不得新建500米以上建筑”，今年国家发展改革委7月6日又发布通知，直接称“不得新建500米以上超高层建筑”。从“一般不得新建”到“不得新建”，可见摩天大楼限高令日益加码，不留空间。目前我国已经建成的最高摩天大楼是632米的上海中心大厦，在世界10大高楼中，我国占了6席，除了上海中心大厦，还有592.5米的深圳平安金融中心，530米广州东塔和天津周大福金融中心，528米的北京中国尊，以及508米的台北101大厦。目前我国在建的超500米摩天大楼有武汉的绿地中心最初规划高度为636米，南京江北第一高楼最初规划为600米，成都天府新区的熊猫大厦规划了677米的新高度，随着限高令的日益加码，这些在建的摩天大楼会受影响吗?

一、发改委《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》

为进一步加强基础设施建设项目管理，坚持质量第一，保障人民群众生命财产安全，7月6日国家发展改革委发布了《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》，自印发之日起施行。《通知》提出严把超高层建筑审查关，各地不得新建500米以上超高层建筑。

《通知》明确了加强项目审核把关、严格执行项目管理制度和程序、加强项目实施事中事后监管、强化工程安全质量问题惩戒问责等四方面内容。

首先，在审核把关上，《通知》提到，严把超高层建筑审查关。严格执行《住房和城乡建设部、国家发展改革委关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，把超大体量公众建筑、超高层建筑和重点地段建筑作为城市重大建筑项目进行管理。

其中，对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配;严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房城乡建设部备案;不得新建500米以上超高层建筑。

其次，在严格执行项目管理制度和程序方面，《通知》称，科学确定并严格执行合理建设工期。按照国家有关规定，在充分评估论证的基础上科学确定合理建设工期，防止边勘察、边设计、边施工。严格执行建设工期，任何单位和个人不得非法干预、任意压缩合理工期。确需调整工期的，必须经过充分论证，并采取相应措施，通过优化施工组织等，确保工程安全质量。

严格工程造价和建设资金管理。项目招标投标确定的中标价格要体现合理造价要求，杜绝造价过低带来的安全质量问题。政府投资项目所需资金应当按照国家有关规定确保落实到位，不得由施工单位垫资建设，不得随意缩减政府投资计划明确的投资规模。严禁转移、侵占、挪用政府投资资金。

另外，《通知》还要求加强投资法规执法。强化《政府投资条例》《企业投资项目核准和备案管理条例》制度执行，加强对本地区投资项目特别是备案类项目的事中事后监管，将项目是否按照审批(核准、备案)的项目建设地点、建设规模、建设内容等进行建设作为核查重点。

最后，加强安全质量事故惩戒问责。基础设施建设项目发生重大安全质量事故的，要按照国家有关规定，由有关部门依法追究项目单位、监管责任单位和勘察设计、施工、监理等单位以及相关人员的法律责任。

二、《通知》的出台背景

超高层建筑又称摩天大楼，起初是指10-20层的建筑，后来提高标准，不同国家将60米到150米以上的高楼称为超高层建筑，中国的标准是100米。摩天大楼本身并不经济，层数越高，建筑成本更高，而超高层建筑的防火、防震、安全疏散等要求也更高更严苛，地震频发的日本更是将超高层建筑的起始高度降到60米。

那为什么一些城市还需要建摩天大楼?这是因为不同地段的经济价值是不一样的，尤其是中心城市内部，从市中心到郊县，土地的经济价值依次递减，尤其对于服务业而言，摩天大楼大幅弥补了高价值地段空间不足的弊端，在固定不变的土地上提供更多的空间。

摩天大楼在方寸之间提供巨量的空间，容纳更多的人口，提高建筑的人口密度，促进集聚的共享、匹配和学习的功能，进而提高经济效率与创新。由此也可以得出结论，超高层建筑应当建在极高经济价值和极高人口密度的区位。

但现实并非如此。超高层建筑容易成为城市或区域的地标，个别地方也容易将其当作政绩，因而不管一个地区是不是金融中心，也不管这个地区的经济活动是否真实需要超高层建筑，CBD(中央商务区)和超高层的金融中心建筑仍是要建的，不少在建的500米以上的建筑都被冠以“金融中心”的名号。

相比来看，中国超高层建筑的规模整体上超过了经济体量。中国的超高层建筑大多都是2008年以后建起来的，本身也非完全的市场自发行为。

超高层建筑从可行性研究到立项，大多由地方政府推动，国家发改委此次的《通知》亦可视为对地方的约束。总体看来，《通知》主要从技术环节约束超高层建筑的立项、实施与验收，包括审批程序、项目管理程序、事中事后监管、工程质量惩戒等。

近年来各地方不断加强基础设施领域建设项目管理，工程安全质量水平不断提高。但仍有一些项目管理不严，相关管理规定落实不到位，造成工程质量下降、安全隐患增加。尤其是超高层的摩天建筑，一旦工程不达标就会造成严重后果，再加上5月18日深圳赛格大厦晃动事件，发改委出台《通知》是加强超高层建筑风险防控的有效手段。

三、我国的超高层建筑现状

摩天大楼向来被认为是城市繁荣的见证，我国追逐超级摩天大楼的城市不在少数。

根据国际机构CTBUH公布的最新数据，我国包括在建、已经建成和有规划的超高层建筑，300米以上的超高层有400多座，这个数据超过全球的三分之一，其中以深圳、广州、上海、香港等地为最。

仅2020年，全球建成了106座200米及以上高度的建筑，中国完成56座，占比超一半。目前，世界第一高楼是828米的迪拜哈利法塔，第二名则是632米的上海中心大厦。

在世界10大高楼中，中国占了6席，其中包括：上海中心大厦、深圳平安金融中心、广州东塔(周大福金融中心)、天津周大福金融中心、北京中国尊(中信大厦)、台北101大厦。

在前20大高楼中，中国更是占了半壁江山。除了上述6个摩天大楼外，还有上海环球金融中心、香港IFC、长沙IFS、苏州国际金融中心、南京紫峰大厦位列其中。

过去几年，我国各大城市不断拔高摩天大楼高度，试图挑战上海的中国第一高楼之位，甚至还有城市试图将迪拜的世界第一高楼踩在脚下。

武汉的绿地中心最初规划高度为636米，南京江北第一高楼最初规划为600米，成都天府新区的熊猫大厦则一度规划出677米的新高度，长沙某摩天大楼项目甚至一度规划出838米的新高，比迪拜塔还要高10米。

然而，在最严政策之下，这些摩天大楼全部被叫停或调整。长沙838米的“世界第一高楼”早已被叫停，天津近600米高的117大厦建了12年还没完工，成都的熊猫大厦从677米降到了488米，南京江北第一高楼从600米降至498米，武汉绿地中心从636米砍到了475米。

四、为什么要限制建设超高层摩天大楼?

首先，摩天大楼超过了消防能力的限制。

目前世界最高的消防云梯只有100多米，而摩天大楼动辄300米、500米以上，这无疑对消防救援带来前所未有的挑战。为何县城住宅不得高过18楼?原因在于，虽然消防云梯可以达到100多米的极限，但造价动辄数千万元，远非普通县城所能承载，而18楼相当于50多米的高度，恰恰符合县城消防云梯的配置水平。

其次，是为了防范摩天大楼工程烂尾。

摩天大楼往往在货币相对宽松期蜂拥而出，利用市场资金充裕、利率较低的特点大行建设之能事。然而，经济不会一直繁荣，货币不会一直宽松，市场不会一直向上。一旦出现逆转，摩天大楼很容易陷入资金链困局，轻则削减预算，重则烂尾。毕竟，不同于一般建筑，摩天大楼建设周期长、成本高昂，烂尾的不在少数。

此外，就算摩天大楼顺利落成，还会面临空置率过高、租金回报率过低的困局。

数据显示，2020年以来一二线城市写字楼空置率创下新高，除了广州等个别城市外，大多数一二线城市空置率都在20%以上。深圳的空置率在一线城市中最高，达到25.54%。二线城市中，天津、厦门、武汉的空置率超过30%。

这几年，写字楼供应过剩而需求严重不足。各大城市对于商业中心和摩天大楼的追逐，前所未有之火热，由此推动商业用地供应井喷。然而，写字楼对接的是商务需求，没有发达的金融、保险、贸易、互联网、科技等高端产业，太多的写字楼，最终只会陷入大量空置的尴尬。

在短期，这些空置还不是大问题。如果未来发展势头向上，这些空置将会被逐步消化。如果遭遇经济降速，那么空置率就将成为严峻的考验。

最后，摩天大楼还存在拆建改造困难的问题。

由于摩天大楼容积率爆表、造价高昂，等到建筑老化之后，不仅改造费用高企，拆迁的可能性也微乎其微。

所以，基于以上种种因素，叫停摩天大楼热，无疑是未雨绸缪之举。

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